DEVENIR DU LOYER COMMERCIAL EN CAS DE LOCAUX DEVENUS INUTILISABLES : admission par le juge d’une suspension des paiements sans avertissement préalable par voie de mise en demeure

• Instauration d’un principe : initiative unilatérale du preneur – se prévalant d’un manquement du bailleur à ses obligations dont celle de fourniture d’un local et d’équipements permettant l’exercice normal et sans problème de son activité, le preneur (locataire) peut, désormais, et sans avertissement préalable formalisé par écrit, cesser (brutalement) tout paiement des loyers.
• Anatomie du principe : initiative, mais sous condition de « contexte » – le (ou les) manquement(s) du bailleur doi(ven)t être d’importance. Cela signifie que la situation où se trouve le locataire est, non seulement, devenue intenable, mais, de plus, qu’elle traduit un non-respect flagrant de ses obligations par le bailleur, et ce sans discussion aucune. Ce qui signifie, entre autres, que le bailleur ignore : 1° – une ou plusieurs dispositions légales. 2° – une ou plusieurs dispositions du contrat de bail. Il peut en aller ainsi, notamment en matière de travaux (lourds) de mise en conformité. Mais ceci doit être caractérisé et évident pour permettre la brusque cessation du paiement des loyers.
• Limites au principe : contenu du bail – le bail peut comporter des clauses spécifiques gênant considérablement les mise en jeu et fonctionnement du principe. Il en va ainsi de clauses prévoyant la résolution des différends entre locataire et bailleur par voie de processus amiable. Idem pour une clause prévoyant le recours à tel ou tel expert quand survient tel ou tel problème ou pour une clause qui contraindrait le locataire