Avec pour objectif de mieux anticiper les hausses de loyers et de rééquilibrer les relations entre les commerçants locataires et les bailleurs, le décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la loi artisanat, commerce et TPE précise les nouvelles dispositions sur le régime des baux commerciaux :
- les hausses de loyers commerciaux sont désormais limitées à 10 % en cas de déplafonnement des loyers, dû à la transformation et à l’embellissement d’un quartier ;
- l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) sont les uniques indices de référence pour le calcul de l’évolution des loyers commerciaux ;
- un état des lieux est obligatoire lors de la prise d’un local commercial ainsi qu’un inventaire et une répartition des charges locatives ;
- la rétroactivité des demandes de révision de loyer est désormais interdite ;
- le bailleur a l’obligation d’informer l’ancien locataire dès le premier mois de retard de paiement de loyer du nouveau locataire dans les cas de cession de baux avec clause de garantie solidaire entre l’ancien et le nouveau locataire.
Assouplissement du formalisme encadrant le congé
Le décret précise que la date du congé donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle de la première présentation de la lettre (le congé doit être donné six mois avant la date d’expiration du bail ou de la date d’échéance triennale).
Cependant, la faculté de résilier un bail commercial par LRAR ne s’applique pas à la demande de renouvellement du locataire et à la réponse du bailleur à cette demande qui doivent donc, quant à elles, être impérativement délivrées par acte d’huissier.
Par ailleurs, le bailleur doit également adresser au locataire, lors de la conclusion du bail commercial puis tous les 3 ans, un état prévisionnel des travaux envisagés et un état récapitulatif des travaux réalisés.
Ces dispositions qui rénovent sensiblement le régime des baux commerciaux sont applicables depuis le 6 novembre 2014.
