Sous la pression des hôteliers parisiens du Synhorcat qui subissent depuis plusieurs années une concurrence déloyale en matière d’hébergement marchand, l’exécutif a décidé de réglementer le « business » de la location non déclarée de résidences secondaires dans la Capitale et dans la région Île-de-France, à des touristes au week-end, à la semaine ou au mois. La ville de Paris estime que 20 000 logements ont été sous-traités du marché de l’habitation pour être loués à des touristes.Ainsi, dans le cadre de l’examen du projet de loi ALUR, le législateur a défini réglementairement que la location de meublés touristiques est « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». C’est donc l’article 16 de la loi n°2014-366 du 26 mars 2013 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) qui met fin à certaines pratiques financièrement avantageuses pour les propriétaires d’un bien meublé destiné à la location touristique.
Changement d’usage du bien
Autre innovation de la loi, est qu’elle prévoit le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, ce qui constitue un changement d’usage (art L. 631-7 complété par un alinéa du Code de la construction et de l’habitation).
Cependant, le législateur n’a pas introduit dans le texte la notion juridique de « meublé de courte période ou de courte durée » (s’agit-il d’une semaine, d’un ou plusieurs mois ?).
Le changement d’affectation d’un bien immobilier est régie par les articles L 631-7 et L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation et en cas de changement d’affection, le local d’habitation deviendra un local commercial avec obligation au propriétaire du bien de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés.
Seront concernées par le changement d’usage, les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Contrôles renforcés
Pour assurer l’application de ces nouvelles mesures, l’article 15 de la loi dispose que : « Dans ces communes, les agents assermentés ayant pour fonction le contrôle de l’usage des locaux destinés à l’habitation, bénéficient des prérogatives prévues aux articles L. 651-6 et L. 651-7 du Code de la construction et de l’habitation », ce qui veut dire qu’en pratique les agents de police judiciaire ou assermentés auront le pouvoir de se rendre sur place, et de s’enquérir du statut de l’occupant du logement. Ces contrôles inopinés ne s’appliqueront pas aux résidences principales mais seulement aux résidences secondaires. En effet, les propriétaires de résidences principales n’ont aucune autorisation à demander à la municipalité pour louer leur bien immobilier 4 mois par an, lorsqu’ils partent en week-end ou en vacances.
Enfin, l’article 16 de la loi détermine la procédure d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (art L.631-7-1 A nouveau du Code de la construction et de l’habitation).
Autorisations temporaires
De plus, il est prévu que le régime d’autorisation temporaire pour cette activité de location de courte durée, en dehors de la location saisonnière, sera donc fixé par une délibération du conseil municipal de la commune dans laquelle est situé l’immeuble. Cette délibération devra définir les critères de délivrance de ces autorisations temporaires qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation au regard du contexte local du marché locatif. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d’autorisations accordées à un même propriétaire.
Notons que la loi n’impose pas au bailleur d’un bien meublé à vocation touristique de déclarer sur l’honneur, s’il passe par une agence ou une plate-forme internet immobilière, qu’il a bien obtenu ce changement d’usage.
L’autorisation préalable des copropriétaires a été censurée
L’article 19 de la loi ALUR qui visait à permettre à l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble de décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de soumettre à son accord « toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage », a été jugé contraire aux dispositions constitutionnelles.
En effet, pour les sages de la rue de Montpensier, cet article méconnaissait les exigences de l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 relatives aux conditions d’exercice du droit de propriété.
Ainsi, le bailleur d’un bien meublé d’habitation destiné à une clientèle touristique de passage qui n’y élit pas domicile sera seulement tenu à l’obligation d’adresser au maire de la commune concernée, une demande d’autorisation administrative de changement d’usage de son logement sans demander l’accord des copropriétaires à la majorité simple.
Notons qu’en principe, chaque copropriétaire use librement de sa partie privative. En l’absence de restrictions imposées par le règlement de copropriété et justifiées par la destination de l’immeuble, le changement d’usage est libre vis-à-vis de la copropriété (article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).
Les pays européens réagissent à l’accroissement de ce type d’hébergement touristique
Selon une enquête dans l’Union européenne réalisée par l’HOTREC sur les locations de meublés à des fins touristiques (short renting), il en ressort que dans la plupart des pays européens, la location des appartements privés à destination des touristes représente entre 5 et 15 % des pays, dont l’Autriche en tête.
Pour l’HOTREC, la location de courte durée entre particuliers, qui a connu ces dernières années un très fort développement et professionnalisée notamment dans les grandes villes européennes, est devenue aujourd’hui un sujet récurrent dans l’industrie touristique. Elle pose des problèmes de légalité et de concurrence déloyale aux professionnels du secteur, mais renforce également les difficultés rencontrées par les résidents pour se loger à des prix abordables.
Ainsi, face à l’augmentation de ce nouveau type d’hébergement touristique, la plupart des pays européens comme l’Autriche, la Grèce et la Slovaquie, ont saisi l’importance d’imposer le même traitement aux différents fournisseurs d’hébergements, tant au niveau de la fiscalité, qu’au regard de l’hygiène et de la sécurité. La nécessité de contrôles stricts est mise en avant, de même que l’éducation des hôteliers à ces nouvelles tendances. Si en France, le législateur vient de réglementer la location de meublés à destination des touristes de manière répétée pour de courtes durées, les hôteliers de la capitale française souhaitent néanmoins que les autorités fixent une durée minimale de location de 6 nuits, comme c’est le cas dans de nombreuses destinations touristiques, comme Barcelone, Bruxelles, Berlin ou quelques quartiers de Londres.
À Amsterdam, les autorités ont mis en place une nouvelle réglementation relative à la location de courte durée entre particuliers, en imposant plusieurs conditions aux loueurs d’appartements privés sur de courtes durées, comme le paiement d’une taxe touristique. Les autorités berlinoises ont également pris des mesures contre la location d’appartements entre particuliers pour une courte durée dans la capitale allemande. Entrée en vigueur le 1er janvier 2014, la nouvelle réglementation interdit cette pratique sous peine de devoir payer une amende de 50 000 euros.
En Espagne, le gouvernement de Madrid part à la chasse des meublés illégaux et des entreprises de vente en ligne qui n’affichent pas leur numéro d’enregistrement. Un processus de régularisation des hébergements touristiques a été décidé par les sénateurs madrilènes et de ce fait, les Espagnols ne peuvent plus mettre leurs appartements à disposition des touristes sans avoir au préalable enregistré leur logement et payé une taxe touristique.
En Belgique, les locations de meublés sont désormais soumises à un enregistrement, une formation et le respect de certaines règles d’hygiène et de sécurité. Le non-respect de ces règles entraîne une amende.
Enfin, à New York, le site de location Airbnb a récemment retiré près de 2 000 annonces de sa plateforme d’échange. Cette initiative intervient en marge d’une requête du procureur général de la ville de New York qui souhaite lutter contre les annonces illégales de location ou de sous-location.
Selon les autorités de l’État new yorkais, c’est presque les deux tiers des 19 500 appartements proposés sur le site qui sont en violation de la loi.
Les Logis renforcent leur marque
Thierry Amirault, président de la Fédération internationale des Logis, a signé un partenariat exclusif avec MKG Group pour déployer Olakala au sein du réseau volontaire et piloter ainsi en temps réel les questionnaires de satisfaction clients et participer à l’amélioration de la qualité des établissements adhérents.
Avec près de 2 500 établissements hôteliers, dont 2 350 en France, Les Logis constituent le premier réseau volontaire national avec une ambition affichée de renforcement de la marque. La stratégie mise en œuvre par Jacqueline Roux, ancienne présidente de la Fédération, et poursuivie par Thierry Amirault, actuel président, passe par un contrôle plus rigoureux de la charte de qualité et la mise en place de nouveaux programmes, comme la carte de fidélité O’Logis, et de nouveaux outils informatiques. À ce titre, la Fédération a signé avec MKG Group un partenariat pour la mise en place de l’outil de gestion de la satisfaction client, Olakala.
Ainsi, tous les clients qui utilisent la plateforme de réservation des Logis recevront un questionnaire à remplir en ligne, pour témoigner de la qualité de leur séjour et faire les observations nécessaires à la correction des imperfections.
Chaque hôtelier adhérent, sur son Intranet Logis, aura accès aux informations concernant son établissement avec la possibilité de faire des analyses sur des périodes choisies ou des comparaisons avec le réseau. Il aura également l’option d’introduire dans le système, les coordonnées mail de ses clients directs pour qu’ils reçoivent le même questionnaire et élargissent ainsi la base d’analyse de la qualité perçue.Source : hospitality-on / MKG
Un nouveau Plan hôtelier parisien prévoit 6 000 chambres supplémentaires
Jean-François Martins, nouvel adjoint au Maire de Paris, en charge du Tourisme a annoncé lors de la présentation du bilan touristique 2013 de la capitale française par l’Office du Tourisme et des Congrès de Paris, un nouveau Plan hôtelier parisien, qui prévoit la création de 6 000 chambres supplémentaires à court terme dans Paris intramuros et autant dans la Petite couronne.
Avec près de 47 millions d’arrivées touristiques en 2013, dont 16,6 millions de visiteurs étrangers, le Grand Paris affiche une hausse de fréquentation de plus de 7 % de la clientèle internationale, nettement au-dessus de la moyenne mondiale. La nouvelle équipe municipale relance un Plan hôtelier pour la capitale.
