Christopher Boinet (à gauche) et Anne Epinat, Avocats associés chez In Extenso Avocats
L’ensemble des exploitants hôteliers, en raison de leur absence d’activité du fait de la crise sanitaire, se plaignent à juste titre des loyers et des taux d’effort trop élevés qui mettent en péril l’exploitation de l’hôtel. Face à eux, le bailleur s’en tient le plus souvent à proposer un report du loyer avec un moratoire, voire une diminution mineure du loyer, parfois assortie d’une demande de nouvelles garanties par le preneur à bail.
Dans ce contexte, les propriétaires bailleurs d’hôtels dans les stations de ski doivent anticiper une vague d’actions de la part de leurs locataires visant à obtenir une révision du loyer à la valeur locative. Et ils ont, comme les locataires, tout intérêt à privilégier une négociation amiable à une révision judiciaire.
Le loyer d’un hôtel peut être ajusté à la valeur locative à l’échéance triennale dès lors que le précédent loyer est demeuré inchangé pendant plus de trois ans – à condition qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité[1] soit constatée et entraîne une variation de plus ou moins 10 % de la valeur locative. Cette modification matérielle des facteurs locaux de commercialité s’apprécie établissement par établissement et site par site : les facteurs locaux de commercialité sont par exemple très différents sur l’écosystème d’un hôtel situé à Tignes ou
